Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов

Весь прошлый год цены в новостройках неуклонно снижались. Чем же удивило экспертов начало этого года?

По итогам 2015 года цена квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 147 890 руб. Комфорт-класс продемонстрировал «замирание» на отметке 148 895 руб. за 1 кв. м, в эконом-классе стоимость держалась на уровне 101 435 руб. за «квадрат». Что ждет столичный рынок недвижимости в нынешнем году?

 

Застройщики озаботились антикризисными программами

С середины прошлого года на рынке новостроек отмечалась устойчивая тенденция снижения цены. Каждый новый проект выходил «в продажи» с демпинговой ценой, что привело к снижению общего ценового показателя (стоимость квартир в новостройках снизилась на 8,3%).

В этих условиях эффективным инструментом сохранения хотя бы минимальной рентабельности для застройщиков стало смещение квартирографии проектов в сторону меньших площадей. На рынок вышла масса проектов студий площадью 27—30 м.

Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов

В итоге в пределах МКАД появились предложения в ценовых границах 3—4 млн руб. Между прочим, по такой цене можно было купить квартиру в столице три года назад, причем за пределами МКАД.

— С одной стороны, это позволяет привлечь дополнительный спрос: бюджет покупки таких квартир намного ниже стандартных «однушек», — прокомментировали наметившуюся тенденцию эксперты «Метриум групп». —  С другой стороны, проектирование студий позволяет девелоперам поддерживать маржинальность.

Ведь в данном случае действует единая для всего рынка недвижимости формула: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. С помощью квартир-студий девелопер имеет возможность устанавливать максимальную цену «за квадрат».

 

Налетай — подешевело?

Еще одна антикризисная мера — повышение величины дисконта при приобретении квартиры. Если год назад застройщики предлагали скидку в размере 1—5%, то в 2015 году диапазон составил от 2% до 15%.

В минувшем году многие отметили такой парадоксальный факт, как выравнивание цен на квартиры в пределах старой Москвы и в Подмосковье. Связано это с тем, что в границах столицы в последние годы рынок новостроек был перенасыщен, и спрос явно отстал от предложения.

Соответственно, появление большого числа проектов с бюджетом покупки, сопоставимым с предложениями в Новой Москве и ближнем Подмосковье, стало причиной смещения спроса на новостройки в границах старой Москвы.

— Средняя стоимость квадратного метра в ближнем поясе от МКАД составляет сейчас 92 тыс. руб., — говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. — Несмотря на сокращение спроса в 2015 году на 14%, стоимость «квадрата» увеличилась на 2,9%.

Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов

Одновременно с этим на первичном рынке столицы появляются жилые комплексы с минимальной ценой. Так, в начале 2016 года стартовал масштабный проект со стоимостью квадратного метра от 85 тыс. руб.

В условиях жесткой конкуренции девелоперы демпингуют и продолжают выводить на рынок жилые комплексы с дисконтом 10—15%, как это было на протяжении всего 2015 года.

Таким образом, сегодня можно вести речь не просто о сравнимых ценах в проектах Москвы и области. В некоторых случаях стоимость столичной квартиры даже ниже аналогичного предложения за пределами МКАД.

 

Намеренно путая сегменты, можно увеличивать цену

Еще одна тенденция современного рынка — смешение сегментов на рынке жилья. И здесь тем, кто вознамерился приобрести квартиру, нужно быть очень внимательными.

Я бы сказала, что на рынке наблюдается не смешение, а расслоение сегментов, — отмечает эксперт Мария Литинецкая. — В 2008 году появился комфорт-класс — подсегмент «эконома». Чтобы привлечь покупателей в условиях падения спроса, застройщики начали разрабатывать новые стратегии. В результате возникла концепция жилья более высокого качества, чем «эконом», но с более демократичными ценами, чем в сегменте «бизнес».

Жилье премиум-класса, как подсегмент элитного, эксперты стали выделять в результате расширения традиционной локации проектов элитного сегмента. Дорогие комплексы строятся и за пределами третьего транспортного кольца, но у его границ — иными словами,  на первой линии от центра. Такое жилье и стали относить к премиум-классу.

В то же время стоит понимать, что классификация — это маркетинговый инструмент, разработанный игроками рынка недвижимости для позиционирования объекта и упрощения коммуникации между всеми участниками: застройщиками, риелторами, покупателями.

Между тем нет абсолютных критериев, по которым жилье можно отнести к тому или иному классу. Поэтому нередко девелоперы для повышения ликвидности завышают сегмент проекта. Например, вместо «комфорта» указывают «low-business» (пониженный бизнес-классРед.), вместо «бизнес+» — «премиум».

Это позволяет вызвать интерес у потенциальных покупателей, а заодно и увеличить цену.

Цены на недвижимость: наметился рост и расслоение сегментов

 

Новая Москва — территория низкого спроса?

— В 2016 году новостройкам Новой Москвы будет сложно конкурировать с первичным рынком жилья столицы в старых границах, ведь средняя стоимость квартир в новостройках в Москве неуклонно снижается, — считает эксперт Анна Соколова.

Чтобы как-то переломить эту тенденцию, застройщикам, реализующим проекты в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО), придется идти на дальнейшее снижение цены и расширение перечня скидок.

Проверенные методы увеличения спроса — быстрые сроки строительства, включение отделки в стоимость квартиры, гибкие условия оплаты: длительные рассрочки, совместные с банками ипотечные программы и пр.

Вернуть интерес покупателей к присоединенным территориям поможет и улучшение транспортной доступности. Например, в этом году начнут работать первые станции метро, расположенные в Новой Москве: Румянцево и Саларьево. К началу 2017 года планируется завершить реконструкцию Калужского шоссе.

— Именно новостройки в районах новых и строящихся станций метро могут стать наиболее востребованными на рынке, — прогнозируют аналитики компании «НДВ-недвижимость».

 

Чем сердце успокоится?

В начале этого года многие застройщики, девелоперы и риэлторские агентства приготовились к суровым трудовым будням: с увеличенным объемом работы и значительным уменьшением прибылей.

Но, похоже, прогнозы некоторых аналитиков, в которые никто особо не верил, начали сбываться. Во всяком случае, в январе эксперты отметили неожиданно позитивную динамику: цены на недвижимость пошли в рост. Правда, в недорогих сегментах этот рост составил достаточно скромные значения: +1, +2 процента. Но ведь рост же!

В дорогом сегменте цены выросли еще больше: на целых 10%. В среднем же по Москве и Московской области средняя цена увеличилась на 3%.

В чем причина положительной динамики? Некоторые эксперты считают, что секрет в том, что ведущие девелоперы в условиях кризиса не стали резко снижать цены. А в качестве маркетингового хода, сохраняющего рентабельность, предложили клиентоориентированные инструменты вроде минимального первого взноса, совместные с банками акции по дисконтам и кредитам.

— Это позволило поддержать спрос на недвижимость, интерес к этому сегменту и сформировать тот самый потенциал, начавший реализовываться уже в начале этого года, — считает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Другие видят причину позитивной динамики в том, что в январе новые жилые комплексы в продажу не выходили. А именно за счет них в последние полгода и продолжалась тенденция уменьшения средней стоимости квадратного метра.
%0

[showyamap address="Псков, " iconcontent=""]